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业主维权二则
发布时间: 2014/6/2 11:52:56  文章来源:  浏览:15053

案例1

   沙区五一路某小区的王先生自从入住后就被推选为业主委员会主任,他工作一直兢兢业业。可去年他的业委会成员资格被取消了,原因是房产证上并没有他的名字。王先生不明白,房子是他跟儿子合资买的,产权证上写的是儿子的名字,但是首付是他付的,而且也长期居住,为啥不算业主?虽然两部《物权法》司法解释10月1日起才正式施行,但王先生已提前成为受益人,前几天他的业委会成员资格被恢复了。   

  律师说法:目前对业主的认定,基本上是指产权证上的人,导致因夫妻关系、继承遗产等取得产权的人,或者正在办理产权的人,无法行使表决权,影响小区管理。而现实中房屋买受人在已经合法占有使用专有部分的情况下,仍未依法办理所有权登记的情形大量存在,如果仅以是否已经依法登记取得所有权作为界定业主身份的标准,将与现实生活产生冲突,并有可能对前述人群应当享有的权利造成损害。“司法解释”扩展了业主的范围,将依法登记取得或者依据生效法律文书、继承或者受遗赠,以及合法建造房屋等事实行为取得专有部分所有权的人,以及基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为,已经合法占有建筑物专有部分,但尚未依法办理所有权登记的人,都认定为物权法所称的“业主”。

案例2

  王先生家住西岗区胜利路某小区,一楼是车库,二楼被一家卖保健仪器公司买了,每天都有好多老年人在里边“上课”,很吵。听说“司法解释”中有一条是住改商必须经过全楼同意后,他们全楼居民联合签名想告楼下那家公司,不知道有没有效。

   律师说法:“司法解释”特别规定,将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的,不予支持。《物权法》规定,业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意。这也就是说,王先生等居民属于本栋建筑物内的其他业主,应当认定为 “有利害关系的业主”。   

    延伸资料:在认定业主的建筑物区分所有权过程中,如何认定专有部分和共有部分是实践中大量纠纷的关键问题。最高人民法院24日公布的《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》对此作出了规定。  

  ●住宅专有部分   

  除了建筑物内住宅、经营性用房等房屋外,还包括整栋建筑物、特定空间及露台等。其中,特定空间是指无固定墙壁间隔,但是彼此间有明确界址,能够排他私用的空间范围,即车位、摊位等。  

  ●住宅共有部分   

  天然共有部分,即法律没有规定,合同也没有约定,而且一般也不具备登记条件,但从其属性上天然属于共有的部分,包括建筑物的基本结构部分、公共通行部分、公共设施设备部分和公共空间等,其中明确列举外墙面、屋顶、通道等属于共有部分,是为了便于解决审判实践中的纠纷。